小区业主的权利维护
您的位置:武隆网 > 社会民生 > 正文   |  2018-11-08

  重庆星空律师事务所 李凤

  【法条推介】

  《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权。

  【典型案例】

  某小区数位业主,以某某物业服务公司卫生打扫不到位、邻居擅自改装入户门阻挡通道、暂时没有入住、小区部分业主违章搭建、小区车辆随意停放、在小区内丢失财物为由,拒交物业费。物业公司诉至法院要求业主交纳物业费及违约金,法院对业主的抗辩理由不予认可,支持物业公司的诉讼请求。

  【律师说法】

  交物业费是每个现代都市人都在做的事情,但小区生活并非一帆风顺的,当物业使用过程中面临问题,应当向谁主张权利,可否直接拒交物业费,要弄清这些问题首要明确的是作为小区的业主拥有哪些权利。《物业管理条例》第六条对此作出了明确的规定,本文仅针对第一款进行阐述。

  小区业主的权利来自物业服务合同和临时管理规约的约定,业主的权利得益于物业公司义务的履行,物业服务的内容大多只是常规性的公共服务,主要是针对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序活动。物业公司旨在为业主提供一个宜居的小区环境,本应和谐共处的两个主体却常常发生矛盾,探究发生矛盾的原因,最典型的要数案例中提及的这些。

  在常人看来无可厚非的拒交物业费的理由,为何通常情况法院不予认可?下面我简单的向您分析原因并提出对策。

  (一)行政法规规定的业主即是房产证上署名的权利人,从法条中我们得知业主和物业服务公司的权利、义务源自合同的明确约定。如果业主以物业服务公司未实施合同约定义务之外的行为为由,拒交物业费,自然不会得到法院的支持。

  (二)环境卫生维护属于物业公司服务的重要组成部分,但由于业主在法庭上未举证,或者举示证据不能形成证据链,难以确定真实性而不被法庭认可。因此,业主在收集影像资料证明物业服务公司瑕疵履行时,需要多次收集,并注明时间、地点,最好有证人证言佐证,仅凭拍摄垃圾桶的一张照片达到证明目的很难。

  (三)业主丢失财物,物业公司是否要承担责任,首先要看公司对财物的丢失是否存在过失。如果物业公司正当的履行了义务,则不需要赔偿。根据“谁主张,谁举证”原则,业主应当就瑕疵履行承担举证责任。但如果物业公司承诺24小时的保安承诺,因保安的工作疏忽导致财物损失的,物业公司对此具有不可推卸的违约责任。

  (四)其他业主的违章搭建给被告业主带来不便的,物业公司有义务进行劝阻或向两违办举报,物业公司仅对物业的正常使用提供服务,其本身不享有强制执行权。如果看到本文的您也正遇到邻居违章搭建,影响您物业正常使用的,如果行政部门未能处理,建议您以侵犯相邻权为由向法院起诉要求邻居排除妨碍。

  (五)是不是我们没入住就不交物业费呢?不是的。根据法律规定,没入住并非不交物业费的条件,一般情况是从接房之日开始计算物业费。虽然业主没有入住,但物业管理不仅是对人的管理,更重要的是对物业本身的管理。不仅包括对物业专有部分的管理,还包括对公共部分、公共设施的管理。因此即使未入住,业主仍然是享受了物业服务的,至于未入住与入住的业主收费是否存在区别,要根据合同具体约定来看。

  小区宜居环境的打造离不开物业公司的服务,更离不开每一位业主的配合。只有物业服务公司不断的提高服务质量,提供好的物业服务,才能够赢得业主的信奈;只有业主按时交纳物业费、善意使用物业,物业公司才能实现长足的发展,从而更好的服务每一位业主。

 

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